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房贷本息是什么(教你如何快速算房贷月供!)

100次浏览     发布时间:2025-03-30 06:46:15    

等额本息是被银行经常使用的一种贷款偿还方式。那么,什么是等额本息呢?顾名思义,就是贷款本金加上贷款期限内的利息之和,除以贷款总月数。很多人经常会有疑问,贷款还了好几年,发现本金没还多少,大部分还的是利息。很多人心想,是不是银行使坏,前期只让大家多还利息?这究竟是怎么回事呢?接下来,我们来一起探究下等额本息。

首先,大家可以安心的一点是,银行并不能随意决定每个月还多少利息。每个月还款中利息的多少主要取决于贷款人使用剩余本金的多少。先看下面月供的计算公式:

等额本息月供计算公式

举个例子,假定借款人从银行获得一笔60万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率3.6%,每月等额还本付息。则P=600000,i=(3.6÷12)%=0.3%,N=240,代入上述公式计算,求出A为3510.669元。我们打开手机里的房贷计算器来验证一下,如下图:

贷款60万期限20年月供

果不其然,不能说一模一样,简直完全一样!月供四舍五入就是3510.67元!

月供算出来了,我们再来看看利息。先看第1期还款计划,利息1800元,这是怎么来的呢?我们可以这样理解,假定1号借了60万,到了下个月1号就要还第1期贷款,那么是不是相当于60万银行已经借给你用了1个月,那么就要在还款时支付这一个月的利息,那么利息=600000*0.03%=1800元。没错,1800元就是这么来的。那么月供3510.67里面有1710.67是用作还本金的。

第2期还款计划里,贷款本金就要减去第1期还的本金,这些钱又用了一个月,又要给一个月的利息,那么第2期利息=(600000-1710.67)*0.03%=1794.87元,比第1期利息少了五块多,那么第2期还的本金也就相应增加了五块多。以此类推,月供里还的本金越来越多,利息越来越少。

在前几年,房贷利率居高不下,要是贷款30年,从还款第1期开始,利息能占到月供的80%以上,要通过长期的还款一点点提高本金的还款比例。这就是为什么明明几年还了很多钱,一看本金只还了一点的原因。好在最近LPR已经降了不少,给广大群众减轻了利息负担。那还有其它途径可以减少利息支出呢?那就是能贷25年就不贷30年,能贷20年就不贷25年,缩短贷款期限能大大减少利息支出。同样以贷60万、年利率3.6%为例,假定期限缩短为10年,贷款利息总额如下图:


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